Faq
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Soms is voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie een bouwkundige keuring verplicht. Bijvoorbeeld als het achterstallig onderhoud meer dan 10% van de waarde bedraagt of bij vooroorlogse appartementengebouwen. Verder is het niet verplicht maar wel raadzaam om de woning bouwkundig te laten keuren om zoveel mogelijk discussie tussen koper en verkoper te voorkomen. Beide partijen hebben dus een belang! Tenslotte is een keuring erg aan te raden als u garantie op een bestaande woning wilt hebben. Zonder bouwkundige keuring is een NVM Huisgarantie namelijk niet mogelijk.
Wat is NVM Huisgarantie precies?
Dit is een verzekering tegen (verborgen) gebreken op basis van het bouwkundig rapport. De onderdelen die door de bouwkundige als goed beoordeeld zijn, of zelfs als "waarschijnlijk goed" vallen onder de dekking. Hiermee voorkom je dus financiële tegenvallers. Deze verzekering is als één van de 'beste verzekeringen' getest door de consumentenbond.
Is een schone grond verklaring altijd nodig?
Nee, dat is niet het geval. De term schone-grond is overigens niet helemaal juist en kan beter vervangen worden door geschikte grond. Bij iedere gemeente en provincie kan nagegaan worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte lokatie (nabij industrie? of zit er een (olie)tank in de grond?). Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de te nemen stappen. ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.
Wat is een akte van levering?
Dit is de akte die getekend wordt bij de notaris om de eigendom van onroerend goed over te dragen van verkoper aan koper. Deze akte heeft verschillende benamingen: eigendomsbewijs, transportakte, notariële koopakte, titel van aankomst, akte van aankoop e.d. De officiële benaming is akte van levering.
Wat zijn erfdienstbaarheden?
Bijvoorbeeld een recht van overpad kan als erfdienstbaarheid geregeld zijn. Hierbij heeft iemand het recht (heersend erf) om over het erf van een ander te rijden. Deze ander heeft de plicht (dienend erf) om die ander overpad te verlenen. Dit is slechts een voorbeeld van één van de vele mogelijke erfdienstbaarheden. Kenmerkend is dat een erfdienstbaarheid niet vervalt als deze niet in een koopakte genoemd wordt. Informeer hier dus altijd naar, uw makelaar weet de mogelijkheden om dit te achterhalen.
Zonder makelaar een huis kopen kan toch ook?
Dat is absoluut waar! U moet dan echter wel bereid zijn om tijd te investeren, met name in de voorbereiding. Doet u dat niet dan loopt u toch veel risico, als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht. Maar wat moet u precies onderzoeken? Dit is nog maar één van de voordelen van het het inschakelen van een makelaar. Ook onderhandelen is een vak op zich. Wilt u risico's verkleinen en uw kansen op een goed resultaat vergroten. Schakel dan een NVM makelaar in. Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!
Waarom een NVM Makelaar?
Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u gegarandeerd te maken met een makelaar die een opleiding heeft afgerond, een vaktest heeft afgelegd en door de NVM ieder jaar verplicht wordt één of meerdere cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst met veel kennis. Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen. Om toch zeker van kwaliteit en deskundigheid te zijn, kunt u voor een NVM makelaar kiezen. Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u natuurlijk wel dat deze makelaar volgens de "normen en waarden" handelt. Gelukkig heeft de NVM dit vastgelegd in een zogenaamde ERECODE, waarin belangrijke regels vastgelegd zijn. De erecode van de NVM luidt als volgt:
Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie waakt hij tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie.Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM. Een NVM-lid komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die zijn opdrachtgevers van NVM-leden mogen hebben. Hij beschermt en bevordert hun belangen.Vertrouwelijke informatie houdt hij voor zich totdat een rechter, arbiter of bindend adviseur hem noodzaakt die informatie prijs te geven. In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Raakt hij in onderhandeling met een collega, dan benadert hij diens opdrachtgever uitsluitend via die collega. Een NVM-lid beschikt over voldoende kennis van de aangelegenheden waarmee hij zich bezig houdt. Schiet zijn kennis ten aanzien van bepaalde aspecten tekort, dan adviseert hij een ter zake deskundige te raadplegen of doet hij zelf een beroep op zo’n deskundige.
Een NVM-lid heeft geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Hij handelt dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthoudt zich van risicodragende projectontwikkeling. Hij voorkomt betrokken te raken in een verstrengeling van belangen die zijn onafhankelijkheid in gevaar kan brengen. Een NVM-lid onderhoudt goede contacten met zijn collega’s. Hij maakt zich niet schuldig aan oneerlijke concurrentie en laat zich zonder noodzaak tegenover derden niet negatief uit over collega’s of hun optreden. Ontstaat er een geschil met een collega, dan mogen de belangen van opdrachtgevers daardoor niet worden geschaad. Een NVM-lid tracht te voorkomen dat verschillen van mening over zijn optreden escaleren. Hij werkt mee aan via de NVM in het leven geroepen vormen van bemiddeling in en beslechting van geschillen. Een NVM-lid treedt ook buiten Nederland overeenkomstig de regels van de NVM op, tenzij hij tijdig kenbaar maakt daarvan af te wijken, bijvoorbeeld vanwege de daar geldende wetgeving, gewoonte of gebruik. Een NVM-lid zorgt ervoor dat degenen, die aan zijn onderneming verbonden zijn, zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM. Als ik gebruik maak van de financieringsvoorwaarde, moet ik dan een boete betalen?
Nee, mits u binnen de afgesproken termijn blijft waarbinnen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, bent u geen boete verschuldigd. Als u gebruik wilt maken van een ontbindende voorwaarde dient u dit echter goed gedocumenteerd te doen, anders loopt u het risico dat de verkoper niet akkoord hoeft te gaan met de ontbinding. Een boete is verschuldigd als u de overeenkomst niet naleeft, dat geldt overigens ook voor de verkoper.
Hoe kan een aankoop makelaar zich zelf terug verdienen?
Dat kan per transactie verschillend zijn. De ene keer verdient de makelaar zich terug door goed te onderhandelen, de andere keer door een goed bouwkundig advies. De volgende punten zijn mogelijk:
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent (nog) niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
Mag de makelaar doorgaan met bezichtigingen, als er al een onderhandeling loopt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet "onder bod" is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de ondehandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen, dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een verkoper de vraagprijs verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik de vraagprijs bied?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen. Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er nog geen koop. Pas nadat de koper en de verkoper de door de verkopende makelaar opgemaakte koopakte hebben ondertekend komt de koop tot stand. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit "onder voorbehoud financiering" is.
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans op een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM makelaar naar de folder over deze procedure.
Soms is voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie een bouwkundige keuring verplicht. Bijvoorbeeld als het achterstallig onderhoud meer dan 10% van de waarde bedraagt of bij vooroorlogse appartementengebouwen. Verder is het niet verplicht maar wel raadzaam om de woning bouwkundig te laten keuren om zoveel mogelijk discussie tussen koper en verkoper te voorkomen. Beide partijen hebben dus een belang! Tenslotte is een keuring erg aan te raden als u garantie op een bestaande woning wilt hebben. Zonder bouwkundige keuring is een NVM Huisgarantie namelijk niet mogelijk.
Wat is NVM Huisgarantie precies?
Dit is een verzekering tegen (verborgen) gebreken op basis van het bouwkundig rapport. De onderdelen die door de bouwkundige als goed beoordeeld zijn, of zelfs als "waarschijnlijk goed" vallen onder de dekking. Hiermee voorkom je dus financiële tegenvallers. Deze verzekering is als één van de 'beste verzekeringen' getest door de consumentenbond.
Is een schone grond verklaring altijd nodig?
Nee, dat is niet het geval. De term schone-grond is overigens niet helemaal juist en kan beter vervangen worden door geschikte grond. Bij iedere gemeente en provincie kan nagegaan worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte lokatie (nabij industrie? of zit er een (olie)tank in de grond?). Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de te nemen stappen. ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.
Wat is een akte van levering?
Dit is de akte die getekend wordt bij de notaris om de eigendom van onroerend goed over te dragen van verkoper aan koper. Deze akte heeft verschillende benamingen: eigendomsbewijs, transportakte, notariële koopakte, titel van aankomst, akte van aankoop e.d. De officiële benaming is akte van levering.
Wat zijn erfdienstbaarheden?
Bijvoorbeeld een recht van overpad kan als erfdienstbaarheid geregeld zijn. Hierbij heeft iemand het recht (heersend erf) om over het erf van een ander te rijden. Deze ander heeft de plicht (dienend erf) om die ander overpad te verlenen. Dit is slechts een voorbeeld van één van de vele mogelijke erfdienstbaarheden. Kenmerkend is dat een erfdienstbaarheid niet vervalt als deze niet in een koopakte genoemd wordt. Informeer hier dus altijd naar, uw makelaar weet de mogelijkheden om dit te achterhalen.
Zonder makelaar een huis kopen kan toch ook?
Dat is absoluut waar! U moet dan echter wel bereid zijn om tijd te investeren, met name in de voorbereiding. Doet u dat niet dan loopt u toch veel risico, als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht. Maar wat moet u precies onderzoeken? Dit is nog maar één van de voordelen van het het inschakelen van een makelaar. Ook onderhandelen is een vak op zich. Wilt u risico's verkleinen en uw kansen op een goed resultaat vergroten. Schakel dan een NVM makelaar in. Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!
Waarom een NVM Makelaar?
Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u gegarandeerd te maken met een makelaar die een opleiding heeft afgerond, een vaktest heeft afgelegd en door de NVM ieder jaar verplicht wordt één of meerdere cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst met veel kennis. Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen. Om toch zeker van kwaliteit en deskundigheid te zijn, kunt u voor een NVM makelaar kiezen. Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u natuurlijk wel dat deze makelaar volgens de "normen en waarden" handelt. Gelukkig heeft de NVM dit vastgelegd in een zogenaamde ERECODE, waarin belangrijke regels vastgelegd zijn. De erecode van de NVM luidt als volgt:
Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie waakt hij tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie.Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM. Een NVM-lid komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die zijn opdrachtgevers van NVM-leden mogen hebben. Hij beschermt en bevordert hun belangen.Vertrouwelijke informatie houdt hij voor zich totdat een rechter, arbiter of bindend adviseur hem noodzaakt die informatie prijs te geven. In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Raakt hij in onderhandeling met een collega, dan benadert hij diens opdrachtgever uitsluitend via die collega. Een NVM-lid beschikt over voldoende kennis van de aangelegenheden waarmee hij zich bezig houdt. Schiet zijn kennis ten aanzien van bepaalde aspecten tekort, dan adviseert hij een ter zake deskundige te raadplegen of doet hij zelf een beroep op zo’n deskundige.
Een NVM-lid heeft geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Hij handelt dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthoudt zich van risicodragende projectontwikkeling. Hij voorkomt betrokken te raken in een verstrengeling van belangen die zijn onafhankelijkheid in gevaar kan brengen. Een NVM-lid onderhoudt goede contacten met zijn collega’s. Hij maakt zich niet schuldig aan oneerlijke concurrentie en laat zich zonder noodzaak tegenover derden niet negatief uit over collega’s of hun optreden. Ontstaat er een geschil met een collega, dan mogen de belangen van opdrachtgevers daardoor niet worden geschaad. Een NVM-lid tracht te voorkomen dat verschillen van mening over zijn optreden escaleren. Hij werkt mee aan via de NVM in het leven geroepen vormen van bemiddeling in en beslechting van geschillen. Een NVM-lid treedt ook buiten Nederland overeenkomstig de regels van de NVM op, tenzij hij tijdig kenbaar maakt daarvan af te wijken, bijvoorbeeld vanwege de daar geldende wetgeving, gewoonte of gebruik. Een NVM-lid zorgt ervoor dat degenen, die aan zijn onderneming verbonden zijn, zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM. Als ik gebruik maak van de financieringsvoorwaarde, moet ik dan een boete betalen?
Nee, mits u binnen de afgesproken termijn blijft waarbinnen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, bent u geen boete verschuldigd. Als u gebruik wilt maken van een ontbindende voorwaarde dient u dit echter goed gedocumenteerd te doen, anders loopt u het risico dat de verkoper niet akkoord hoeft te gaan met de ontbinding. Een boete is verschuldigd als u de overeenkomst niet naleeft, dat geldt overigens ook voor de verkoper.
Hoe kan een aankoop makelaar zich zelf terug verdienen?
Dat kan per transactie verschillend zijn. De ene keer verdient de makelaar zich terug door goed te onderhandelen, de andere keer door een goed bouwkundig advies. De volgende punten zijn mogelijk:
- het vinden van het ideale huis (bij aankoop)
- het vinden van de ideale koper (bij verkoop)
- prijsonderhandeling
- juridisch advies
- bestemmingsplan/erfdienstbaarheid e.d.)
- bouwkundige kennis
- uw tijdsbesparing
- kennis van de markt
- deskundig waarde
- oordeel van uw woning
- het presenteren van uw woning (of woonwens)
- administratieve afhandeling
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent (nog) niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
Mag de makelaar doorgaan met bezichtigingen, als er al een onderhandeling loopt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet "onder bod" is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de ondehandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen, dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een verkoper de vraagprijs verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik de vraagprijs bied?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen. Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er nog geen koop. Pas nadat de koper en de verkoper de door de verkopende makelaar opgemaakte koopakte hebben ondertekend komt de koop tot stand. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit "onder voorbehoud financiering" is.
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans op een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM makelaar naar de folder over deze procedure.
Wesselink Makelaars & Advies B.V.
Borculoseweg 15 a
7261 BG Ruurlo